بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۵ پیش‌بینی رشد قیمت‌ها و تأثیر کاهش نرخ بهره

بازار مسکن استرالیا در سال 2025 در شرایطی قرار گرفته که هر تصمیم اقتصادی می‌تواند به نوسانات قابل‌توجهی در قیمت خانه منجر شود. در این میان، سیاست‌های بانک مرکزی و مشخصاً کاهش نرخ بهره نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای در آینده این بازار بازی می‌کنند. بسیاری از خریداران، سرمایه‌گذاران و حتی مستاجران به دنبال درک دقیق تری از مسیر آینده این تحولات هستند تا تصمیمات مالی و اقتصادی خود را بر اساس داده‌ها و تحلیل‌های معتبر بنا کنند.

در این گزارش تحلیلی، ما نگاهی جامع به شش محور مهم خواهیم داشت که هرکدام بخشی از پازل پیچیده بازار مسکن 2025 استرالیا را کامل می‌کنند. از بررسی روند تغییرات قیمت و نرخ بهره گرفته تا تأثیر آن‌ها بر عرضه و تقاضا، به تمامی سوالاتی پاسخ داده می‌شود که دانستن آن‌ها برای هر فردی که به آینده مالی خود اهمیت می‌دهد، ضروری است.

سوالات کلیدی که در این محتوا پاسخ داده‌ایم:

• چگونه کاهش نرخ بهره بر قیمت خانه در استرالیا تأثیر می‌گذارد؟

• آیا روند افزایشی بازار مسکن استرالیا در سال 2025 ادامه خواهد یافت؟

• تحلیل آماری قیمت مسکن در شهرهای اصلی استرالیا چگونه است؟

• آیا کاهش نرخ بهره به افزایش تقاضا برای خرید خانه منجر می‌شود؟

• چه عواملی غیر از نرخ بهره در رشد قیمت‌ها نقش دارند؟

• آیا شرایط فعلی فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری در مسکن استرالیاست؟

نرخ بهره پایین و پیامدهای آن برای خریداران خانه در استرالیا

کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا (RBA) در سال‌های اخیر، یکی از مهم‌ترین محرک‌های بازار مسکن استرالیا بوده است. این سیاست که در پی بحران‌های اقتصادی ناشی از کووید-۱۹ آغاز شد و با نگرانی‌ها از رکود در سال ۲۰۲۳ ادامه یافت، در سال ۲۰۲۵ نیز نشانه‌هایی از تداوم یا تثبیت در نرخ‌های پایین را از خود نشان داده است.
همان‌طور که در گزارش اخیر سایت Domain آمده، بسیاری از تحلیلگران معتقدند که روند نرخ بهره پایین، به‌طور مستقیم بر قیمت خانه در استرالیا تأثیرگذار بوده و با افزایش قدرت خرید، باعث تشدید تقاضا شده است.

تاثیر کاهش نرخ بهره بر قدرت خرید متقاضیان

زمانی که نرخ بهره پایین می‌آید، اقساط ماهیانه وام مسکن نیز کاهش پیدا می‌کند. این موضوع به خریداران به‌ویژه خانه اولی‌ها، امکان می‌دهد که وام‌های بزرگ‌تری دریافت کنند و برای خرید خانه‌های گران‌تر وارد رقابت شوند. این اتفاق به صورت دومینویی باعث افزایش قیمت بازار می‌شود، زیرا عرضه همچنان محدود است.

در جدول زیر، تاثیر کاهش نرخ بهره بر قدرت وام‌گیری را به صورت مقایسه‌ای مشاهده می‌کنید:

با نرخ بهره پایین‌تر، برای پرداخت اقساط مشابه، خریدار می‌تواند وامی با مبلغ بالاتر دریافت کند، که این موضوع تقاضا برای خانه‌های گران‌تر را بالا می‌برد.

خریداران خانه اولی در سال ۲۰۲۵؛ قدرت بیشتر یا رقابت شدیدتر؟

به گزارش ABC News در فوریه ۲۰۲۵، تقاضا از سوی خریداران خانه اولی با کاهش نرخ بهره به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. اما در عین حال، افزایش رقابت از سوی سرمایه‌گذاران و مهاجران نیز باعث شده این گروه همچنان با چالش‌هایی روبه‌رو باشند.

• طبق داده‌های CoreLogic، سهم خریداران خانه اولی از کل خریدهای مسکونی در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ به ۳۵٪ رسیده که نسبت به سال قبل ۸٪ افزایش نشان می‌دهد.

• در برخی شهرها مثل بریزبن و آدلاید، این سهم حتی به بالای ۴۰٪ نیز رسیده است.

اما با این حال، به دلیل عدم رشد متناسب عرضه، افزایش قدرت خرید به معنای بالا رفتن سریع قیمت‌ها بوده و برخی خانه اولی‌ها مجبور به خرید در مناطق حاشیه‌ای یا حتی اجاره‌نشینی موقت شده‌اند.

تحلیل نهایی از تاثیر نرخ بهره پایین بر بازار مسکن

کاهش نرخ بهره در استرالیا یک تیغ دو لبه بوده است. از یک سو باعث شده قدرت خرید اقشار متوسط تقویت شود و امکان ورود به بازار برای خریداران جدید فراهم شود. اما از سوی دیگر، این موضوع باعث افزایش رقابت، رشد قیمت خانه‌ها، و فشار مضاعف بر کسانی شده که هنوز به بازار ورود نکرده‌اند. اگرچه سیاست تثبیت نرخ بهره در سال ۲۰۲۵ هنوز به نفع متقاضیان است، اما در نبود سیاست‌های مکمل در بخش عرضه، این روند می‌تواند به شکل‌گیری نوعی عدم تعادل ساختاری در بازار مسکن استرالیا منجر شود.

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن استرالیا؛ فرصت یا ریسک؟

در شرایطی که نرخ بهره در استرالیا به پایین‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسیده، بازار مسکن استرالیا به یکی از اصلی‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی و بین‌المللی تبدیل شده است. این وضعیت از یک‌سو بازاری پرشور برای خرید ملک ایجاد کرده و از سوی دیگر، نگرانی‌هایی جدی درباره حباب قیمتی و کاهش بازده واقعی سرمایه‌گذاری ایجاد کرده است.

سرمایه‌گذاران ملکی با هدف بهره‌برداری از رشد قیمت خانه در استرالیا، همچنان به خرید ادامه می‌دهند. این در حالی‌ست که هزینه تأمین مالی به‌شدت پایین آمده و بازده اجاره‌داری نیز در برخی مناطق شهری افزایش یافته است. با این حال، نوسانات بازار جهانی، افزایش مالیات بر سرمایه‌گذاری خارجی و سیاست‌های احتمالی بانک مرکزی برای کنترل تورم، آینده این مسیر را مبهم کرده‌اند.

براساس گزارش اخیر سازمان CoreLogic، در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۵، حجم خرید توسط سرمایه‌گذاران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۱٪ رشد داشته است. بیشترین حضور سرمایه‌گذاران در بازارهای سیدنی، ملبورن و پرت ثبت شده که همزمان با رشد قیمت‌ها، حاشیه سود آن‌ها نیز فشرده‌تر شده است. در همین حال، مشاوران اقتصادی در وب‌سایت Realestate.com.au هشدار داده‌اند که افزایش ارزش ملک به تنهایی تضمینی برای سودآوری نیست، به‌ویژه زمانی که هزینه‌های جانبی مانند مالیات، نگهداری، بیمه و رکود اجاره‌داری نیز در نظر گرفته شود.

در جدول زیر مقایسه‌ای بین بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، بورس و اوراق قرضه در سال ۲۰۲۴ و پیش‌بینی سال ۲۰۲۵ مشاهده می شود:

این داده‌ها نشان می‌دهند که اگرچه بازار مسکن همچنان سودآور است، اما از نظر ریسک نسبت به اوراق قرضه وضعیت ناپایدارتری دارد و نسبت به بورس بازده پایین‌تری نیز در بلندمدت خواهد داشت، به‌ویژه اگر نرخ بهره در نیمه دوم سال افزایش یابد.

از منظر سیاست‌گذاری، دولت استرالیا در حال بررسی ابزارهایی برای محدود کردن خریدهای سوداگرانه است. مثلا مالیات‌های جدید بر خانه‌های خالی، اعمال محدودیت بر خریداران غیرمقیم، و همچنین ارائه مشوق‌هایی برای خانه اولی‌ها، همگی فشارهایی هستند که ممکن است بر سودآوری سرمایه‌گذاری در املاک اثرگذار باشند.

در مجموع، برای سرمایه‌گذاران حرفه‌ای که توان تحلیل بازار را دارند، سال ۲۰۲۵ می‌تواند همچنان فرصت مناسبی برای ورود به بازار ملک باشد، به شرطی که انتخاب موقعیت مکانی ملک، در نظر گرفتن نرخ اجاره، و سناریوهای سیاستی آینده به‌درستی ارزیابی شوند. اما برای سرمایه‌گذاران تازه‌وارد یا کسانی که با وام بالا وارد بازار می‌شوند، این سال ممکن است ریسک‌هایی جدی به همراه داشته باشد و سودآوری مورد انتظار به‌دلیل تغییرات نرخ بهره یا اصلاح قیمتی محقق نشود.

تحلیل منطقه‌ای قیمت خانه در ایالت‌های مختلف استرالیا در 2025

در سال ۲۰۲۵، آینده بازار مسکن استرالیا بیش از هر زمان دیگری به متغیرهایی چون رشد جمعیت، موج جدید مهاجرت و کمبود عرضه مسکن وابسته شده است. در این تحلیل، با نگاهی دقیق به الگوهای تغییر جمعیتی، ظرفیت ساخت‌وساز شهری، و چشم‌انداز اقتصادی کشور، روند قیمت خانه در استرالیا را بررسی می‌کنیم و نقش حیاتی نرخ بهره در تعیین جهات این بازار را روشن می‌سازیم.

فشار مهاجرتی بر عرضه محدود مسکن

براساس گزارش وزارت امور داخلی استرالیا، در سال ۲۰۲۴ بیش از ۵۲۰ هزار مهاجر دائمی و موقت وارد کشور شده‌اند که عمدتاً به شهرهای سیدنی، ملبورن، بریزبن و پرت هدایت شده‌اند. این میزان مهاجرت، بالاترین نرخ ورودی از سال ۲۰۰۹ تاکنون بوده و مطابق پیش‌بینی‌ها، در سال ۲۰۲۵ نیز رقم مهاجرت بین ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار نفر خواهد بود. این در حالی است که ظرفیت ساخت و تحویل مسکن در کل کشور حتی به ۲۰۰ هزار واحد در سال هم نمی‌رسد.

نتیجه چنین ناهماهنگی‌ای، افزایش تقاضای فشارآور بر مناطق شهری و افزایش مستمر قیمت در بازار خرید و اجاره است. کمبود زمین‌های توسعه‌پذیر، زمان‌بر بودن اخذ مجوزهای ساخت‌وساز، و هزینه‌های رو به رشد مصالح ساختمانی همگی روند عرضه را کند کرده‌اند.

نسبت مهاجرت به ساخت‌وساز در استرالیا (۲۰۱۹–۲۰۲۵)

همان‌طور که مشاهده می‌شود، نرخ ورودی مهاجران بیش از دو برابر ظرفیت تولید مسکن است و این شکاف منجر به رقابت شدید در بازار شده است. در چنین شرایطی، هرگونه تغییر کوچک در نرخ بهره نیز می‌تواند تأثیرات عمده‌ای بر رفتار خریداران داشته باشد.

این نمودار میله‌ای، نسبت «مهاجر به واحد مسکونی تکمیل‌شده» را در بازه زمانی ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵ در استرالیا نشان می‌دهد. همان‌طور که دیده می‌شود، از سال ۲۰۲۰ که به‌دلیل محدودیت‌های کرونایی مهاجرت کاهش یافته بود، روندی صعودی در مهاجرت و در نتیجه نسبت مهاجر به مسکن آغاز شد.

از سال ۲۰۲۲ این نسبت به بیش از ۱ رسید، به‌این معنا که تعداد مهاجران بیش از تعداد واحدهای جدید مسکونی شده است. در سال ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ این شکاف به بالاترین سطح خود رسید (بیش از ۲.۵ مهاجر به ازای هر واحد مسکن)، که نشان‌دهنده فشار فزاینده بر بازار مسکن استرالیاست و یکی از عوامل اصلی رشد قیمت‌ها و کاهش دسترسی به مسکن محسوب می‌شود.

پیش‌بینی سال ۲۰۲۵ حاکی از اندکی کاهش در این نسبت است، اما همچنان نشان‌دهنده ادامه عدم توازن میان عرضه و تقاضاست.

نرخ بهره پایین، موتور رشد قیمت؟

در پاسخ به رکود اقتصادی جهانی و کاهش تورم داخلی، بانک مرکزی استرالیا نرخ بهره رسمی را از ۴.۳۵٪ در پایان سال ۲۰۲۴ به ۳.۷۵٪ در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ کاهش داد. این کاهش باعث شد وام مسکن مجدداً برای قشر متوسط جذاب‌تر شود و تقاضای خرید در مناطقی با زیرساخت حمل‌ونقل مناسب مانند غرب ملبورن و شمال بریزبن بالا برود.

به نقل از گزارش تحلیلی Domain، پس از اعلام کاهش نرخ بهره، قیمت خانه در ملبورن طی دو ماه اول سال ۲۰۲۵ حدود ۳.۲٪ افزایش یافته است. کارشناسان این رشد را ترکیبی از دسترسی آسان‌تر به وام و کمبود مداوم موجودی در بازار می‌دانند.

چشم‌انداز ۲۰۲۵، رشد پایدار یا حباب؟

پیش‌بینی تحلیلگران در مورد روند قیمت خانه در استرالیا در سال ۲۰۲۵ به چند سناریو وابسته است:

• سناریوی خوش‌بینانه: ادامه مهاجرت، حفظ نرخ بهره پایین، و اصلاح سیاست‌های مالیاتی منجر به رشد سالانه بین ۵ تا ۷ درصد قیمت خانه‌ها در مراکز شهری می‌شود.

• سناریوی میانه: افزایش تدریجی عرضه و تثبیت سیاست‌های بانکی موجب رشد محدود ۲ تا ۴ درصدی قیمت خواهد شد.

• سناریوی بدبینانه: رشد شدید تورم یا مداخله دولت برای کنترل بازار باعث کاهش شدید تقاضا و کاهش ۳ تا ۵ درصدی قیمت در برخی مناطق خواهد شد.

براساس نظر مشاوران PropTrack، بازار در شرایط فعلی به‌سمت سناریوی میانه میل دارد، به‌ویژه اگر حمایت از ساخت‌وساز افزایش یابد و مهاجرت با نرخی قابل پیش‌بینی ادامه یابد.

سال ۲۰۲۵ را می‌توان سال تعیین‌کننده‌ای برای مسیر آینده بازار مسکن استرالیا دانست. رشد جمعیت، رفتار بانک مرکزی و توازن بین عرضه و تقاضا، مثلث کلیدی‌ای هستند که سرنوشت قیمت‌ها را مشخص می‌کنند. برای سرمایه‌گذاران، خریداران خانه اول، و حتی سیاست‌گذاران، درک عمیق این متغیرها حیاتی خواهد بود.

آیا بازار مسکن استرالیا در آستانه حباب قیمتی است؟

در سال ۲۰۲۵، کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا نه تنها به‌عنوان ابزاری برای تحریک تقاضا در بازار مسکن به‌کار رفت، بلکه تبعات گسترده‌تری نیز در اقتصاد کلان کشور به‌جای گذاشت. این مقاله با رویکردی تحلیلی، تأثیرات کاهش نرخ بهره بر چند شاخص کلیدی اقتصادی مرتبط با بازار مسکن استرالیا را بررسی می‌کند؛ از افزایش تقاضای وام و خرید خانه گرفته تا اشتغال در صنعت ساخت‌وساز و جذب سرمایه‌گذاری در بازار املاک.

نرخ بهره پایین؛ موتور محرک تقاضا

در ژانویه ۲۰۲۵، بانک مرکزی استرالیا (RBA) نرخ بهره را از ۴.۳۵٪ به ۳.۷۵٪ کاهش داد. این اقدام با هدف جلوگیری از رکود اقتصادی و تحریک رشد بازار انجام شد. کاهش نرخ بهره باعث شد که هزینه استقراض برای خانوارها و شرکت‌ها کمتر شود و توان بازپرداخت اقساط وام‌ها افزایش یابد.

افزایش تقاضای وام مسکن یکی از اولین پیامدهای این تصمیم بود. طبق گزارش بانک Commonwealth، حجم درخواست‌های وام جدید در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ نسبت به سه‌ماهه پایانی سال ۲۰۲۴ حدود ۲۸٪ افزایش داشته است. این رشد نه تنها ناشی از تقاضای مصرف‌کنندگان برای خانه اول بود، بلکه موجی از سرمایه‌گذاری در املاک را نیز فعال کرد، به‌ویژه در بازارهای شهری و حومه‌ای با دسترسی بالا به حمل‌ونقل و امکانات رفاهی.

رونق در صنعت ساخت‌وساز؛ اشتغال و سرمایه‌گذاری

یکی از اثرات مهم کاهش نرخ بهره، تحریک اشتغال در بخش ساخت‌وساز بود. با توجه به رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، توسعه‌دهندگان مسکن پروژه‌های معوق را فعال کردند و مجوزهای ساخت در ماه‌های ابتدایی سال ۲۰۲۵ روندی صعودی پیدا کرد. داده‌های Australian Bureau of Statistics نشان می‌دهد که صدور مجوز ساخت‌وساز در فوریه و مارس ۲۰۲۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵٪ افزایش داشته است.

این افزایش ساخت‌وساز به‌طور مستقیم بر سطح اشتغال در بخش ساختمان تأثیر گذاشت. بر اساس گزارش Seek Jobs، تعداد آگهی‌های شغلی برای مشاغل مرتبط با ساخت‌وساز و مهندسی عمران در فاصله ژانویه تا مارس ۲۰۲۵ نسبت به فصل قبل ۲۲٪ افزایش یافته است. رونق ساخت‌وساز باعث شد تقاضا برای تکنسین‌ها، کارگران ساختمانی، معماران و مهندسان نیز بالا برود.

هم‌زمان، بخش‌هایی از اقتصاد که با صنعت ساخت‌وساز در ارتباط هستند نیز از این رشد منتفع شدند؛ از جمله صنایع فولاد، بتن، مصالح ساختمانی و حمل‌ونقل. به این ترتیب، اثر چندلایه کاهش نرخ بهره در بخش‌های مختلف اقتصادی دیده می‌شود.

سرمایه‌گذاری ملکی؛ جذاب‌تر از همیشه

کاهش نرخ بهره نه‌تنها بر مصرف‌کنندگان عادی بلکه بر سرمایه‌گذاران ملکی نیز اثرگذار بود. با کم شدن سود سپرده‌های بانکی، بسیاری از سرمایه‌گذاران به بازار مسکن روی آوردند تا از افزایش ارزش ملک و درآمد حاصل از اجاره بهره‌مند شوند.

در شهرهایی مانند پرت، آدلاید و هوبارت که نسبت قیمت به درآمد کمتر از مراکز بزرگ مانند سیدنی و ملبورن است، نسبت بازگشت سرمایه (ROI) برای سرمایه‌گذاران ملکی افزایش یافت. این روند باعث شد سرمایه‌گذاری در استرالیا Investment in Australia در این مناطق در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ حدود ۱۹٪ افزایش یابد (براساس داده‌های PropTrack).

جدول: اثرات اقتصادی کاهش نرخ بهره در بازار مسکن استرالیا (سه‌ماهه اول ۲۰۲۵)

در مطلبی جداگانه به راهنمای عملی سرمایه‌ گذاری در بازار املاک استرالیا پرداخته ایم که می توانید آن را مطالعه کنید.

نکته مهم: وابستگی متقابل بازار مسکن و سیاست‌های پولی

اگرچه کاهش نرخ بهره منجر به بهبود کوتاه‌مدت در بازار مسکن می‌شود، اما تداوم این روند می‌تواند با خطر ایجاد حباب قیمتی همراه شود. سرمایه‌گذاران و دولت باید نسبت به حفظ تعادل میان عرضه، تقاضا و نرخ بهره حساس باشند، چرا که رشد کنترل‌نشده می‌تواند آسیب‌های بلندمدتی به پایداری اقتصادی وارد کند.

در مجموع، کاهش نرخ بهره در سال ۲۰۲۵ نه‌تنها منجر به افزایش قیمت خانه‌ها شد، بلکه به‌عنوان یک موتور محرک اقتصادی در بازار مسکن استرالیا عمل کرد و بر شاخص‌های کلیدی مانند اشتغال، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ملکی اثر مثبت گذاشت. این روند نشان می‌دهد که سیاست‌های پولی اگر به‌درستی تنظیم شوند، می‌توانند همزمان با حمایت از رشد اقتصادی، بازار مسکن را نیز در مسیر توسعه پایدار هدایت کنند.

چشم‌انداز ساخت‌وساز و عرضه مسکن در سال 2025

چرا برخی مناطق رشد قیمت بیشتری دارند و برخی دیگر دچار رکود می‌شوند؟ در سال ۲۰۲۵، بازار مسکن استرالیا برخلاف تصور عمومی، یکدست و همگرا عمل نکرد. اگرچه کاهش نرخ بهره یکی از عوامل سراسری تأثیرگذار بر این بازار بود، اما سه عامل مهم شامل میزان مهاجرت به مناطق مختلف، سیاست‌های حمایتی ایالتی و سطح عرضه مسکن، نقشی حیاتی در شکل‌گیری الگوهای متفاوت قیمت در شهرهای گوناگون ایفا کردند. این مقاله با تمرکز بر تغییرات منطقه‌ای قیمت خانه در استرالیا، تفاوت میان بازارها را بررسی می‌کند و به شما می‌گوید که در کدام شهرها خرید خانه در سال ۲۰۲۵ سودآور یا پرریسک خواهد بود.

۱. سیدنی؛ بازار داغ اما اشباع‌شده

شهر سیدنی همچنان یکی از گران‌ترین بازارهای املاک در کشور است. در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵، میانگین قیمت خانه در سیدنی با وجود کاهش نرخ بهره، تنها حدود ۱.۸٪ افزایش یافت. علت این رشد محدود را باید در اشباع بازار، تراکم بالای جمعیت، و محدودیت توسعه زمین جستجو کرد.

در حالی‌که کاهش نرخ بهره باعث افزایش تقاضای خرید شد، اما عرضه مسکن در سیدنی با تأخیرهای طولانی در صدور مجوز ساخت همراه بود. نتیجه این شد که رقابت بر سر واحدهای موجود تشدید شد، اما رشد قیمتی همچنان محدود ماند، چرا که سقف قدرت خرید مصرف‌کنندگان با افزایش هزینه‌های زندگی مواجه بود.

۲. ملبورن؛ بازاری پویا و مقصد مهاجران

ملبورن در سال ۲۰۲۵ پذیرای بخش قابل توجهی از مهاجران تازه‌وارد بود. این شهر با زیرساخت‌های گسترده و توسعه‌یافتگی نسبی، به یک قطب جدید برای مهاجرت بدل شد و همین مسئله باعث رشد تقاضا در بخش مسکن شد. طبق داده‌های PropTrack، قیمت خانه در ملبورن طی شش ماه نخست سال حدود ۴.۶٪ رشد داشته است.

از دلایل این رشد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• کاهش نرخ بهره و فراهم شدن دسترسی بیشتر به وام‌ها

• برنامه‌های تشویقی ایالتی برای خریداران خانه اول

• افزایش جمعیت مهاجر و نیاز آن‌ها به سکونت‌گاه‌های میان‌قیمت

این عوامل باعث شدند تا نه‌تنها بازار خرید، بلکه بازار اجاره نیز در ملبورن رونق بگیرد.

۳. بریزبن؛ رشد سریع با اتکا بر پروژه‌های زیرساختی

بریزبن به‌واسطه اجرای پروژه‌های زیرساختی پیش از المپیک ۲۰۳۲، شاهد جهش چشمگیر قیمت در برخی مناطق خود بود. مناطق نزدیک به پروژه‌های مترو، قطار سریع‌السیر و نوسازی شهری، در سال ۲۰۲۵ با افزایش تقاضا مواجه شدند.

قیمت خانه در مناطق مرکزی و شرقی بریزبن حدود ۵.۲٪ افزایش یافت، در حالی‌که مناطق دورتر و کم‌برخوردارتر رشد کمتری را تجربه کردند. توسعه حمل‌ونقل عمومی و سرمایه‌گذاری دولت کوئینزلند در پروژه‌های عمرانی از عوامل اصلی جذب سرمایه‌گذاران ملکی به بریزبن بود.

۴. پرت و آدلاید؛ ستاره‌های نوظهور

شاید مهم‌ترین اتفاق بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۵، ظهور مجدد شهرهای پرت و آدلاید به‌عنوان مقاصد مطلوب برای سرمایه‌گذاران باشد. در پرت، قیمت خانه‌ها با رشد ۶.۳٪ نسبت به سال گذشته، بالاتر از متوسط کشوری قرار گرفت. آدلاید نیز با ۵.۸٪ رشد در رده دوم قرار داشت.

دلایل اصلی این رشد:

• قیمت پایین‌تر نسبت به بازارهای بزرگ‌تر مانند سیدنی و ملبورن

• رشد جمعیت مهاجر در نتیجه سیاست‌های جذب جمعیت توسط دولت‌های ایالتی

• دسترسی به وام ارزان و سرمایه‌گذاران بین ایالتی

پرت و آدلاید اکنون از مرحله “بازار ارزان” خارج و به مرحله “بازار در حال جهش” وارد شده‌اند.

۵. داروین و هوبارت؛ بازارهای کم‌تحرک اما باثبات

برخلاف سایر مناطق، در داروین و هوبارت قیمت‌ها در سال ۲۰۲۵ رشد چندانی نداشتند. دلیل اصلی، کاهش نرخ مهاجرت به این شهرها، فرصت‌های شغلی محدود و عدم وجود پروژه‌های کلان عمرانی بود. با این‌حال، بازار این دو شهر باثبات باقی ماند و هنوز گزینه مناسبی برای خریدارانی است که به‌دنبال خانه‌دار شدن با بودجه محدود هستند.

جدول: تغییر قیمت خانه در شهرهای استرالیا – ۶ ماه اول ۲۰۲۵

فرصت کجاست؟ ریسک کجا؟

درک تفاوت‌های منطقه‌ای در بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۵ برای خریداران و سرمایه‌گذاران حیاتی است. نرخ بهره پایین به‌تنهایی تضمینی برای رشد نیست. مناطقی که از مهاجرت بیشتر، حمایت دولتی، زیرساخت و عرضه بهینه برخوردارند، موفق شدند از این موقعیت نهایت استفاده را ببرند. در مقابل، مناطقی که فاقد این مؤلفه‌ها بودند، رشد اندکی را تجربه کردند.

برای کسانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، بررسی دقیق داده‌های منطقه‌ای و تحلیل سیاست‌های ایالتی، کلید موفقیت در بازار املاک ۲۰۲۵ خواهد بود.

نقش مهاجرت و رشد جمعیت در افزایش تقاضای مسکن استرالیا

بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۵ تحت‌تأثیر کاهش نرخ بهره تا حد زیادی رونق گرفت؛ اما این وضعیت تا چه زمانی پایدار خواهد بود؟ در شرایطی که نشانه‌هایی از افزایش دوباره نرخ بهره در سال ۲۰۲۶ به گوش می‌رسد و فشارهای ناشی از اقتصاد جهانی ناپایدار همچون تنش‌های ژئوپلیتیک، افزایش بهای انرژی و بحران عرضه، همچنان ادامه دارد، لازم است سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن با دیدی آینده‌نگر به سناریوهای محتمل فکر کنند. این بخش از محتوا، نگاهی دارد به تأثیرات احتمالی افزایش نرخ بهره بر بخش‌های مختلف بازار مسکن در استرالیا.

۱. نرخ بهره و قدرت خرید؛ چگونه زنجیره‌ی تقاضا تحت فشار قرار می‌گیرد؟

افزایش نرخ بهره، مستقیماً بر توان خریداران مسکن تأثیر می‌گذارد. وقتی نرخ بهره وام مسکن بالا برود، اقساط ماهانه افزایش می‌یابد و قدرت خرید کاهش می‌یابد. به‌عنوان مثال، اگر بهره وام از ۵٪ به ۶.۵٪ برسد، اقساط ماهانه یک وام ۶۰۰ هزار دلاری می‌تواند بیش از ۴۰۰ دلار در ماه افزایش پیدا کند.

این مسئله به‌ویژه برای خریداران خانه اول که اغلب با بودجه محدود وارد بازار می‌شوند، بحرانی خواهد بود و می‌تواند باعث کاهش تقاضای کلی در بازار شود. تقاضای کمتر، مساوی است با توقف یا افت قیمت‌ها در بسیاری از مناطق.

۲. سرمایه‌گذاران؛ بازنگری در سودآوری اجاره

سرمایه‌گذاران ملکی، به‌ویژه کسانی که املاک را برای دریافت اجاره خریداری کرده‌اند، در صورت افزایش نرخ بهره، با کاهش سود خالص مواجه می‌شوند. به‌طور معمول، اگر سود حاصل از اجاره از هزینه بهره و نگهداری ملک کمتر شود، بسیاری از سرمایه‌گذاران به‌فروش ملک و خروج از بازار روی می‌آورند.

این موج فروش می‌تواند باعث اشباع بازار و کاهش قیمت‌ها در برخی نواحی شود. همچنین نرخ اجاره در مناطق خاص ممکن است به شدت افزایش یابد، به‌ویژه اگر عرضه ملک اجاره‌ای کاهش یابد.

۳. توسعه‌دهندگان مسکن؛ توقف یا کاهش ساخت‌وساز

در سناریویی که نرخ بهره بالا رود، بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز جدید توجیه اقتصادی خود را از دست خواهند داد. سازندگان برای دریافت وام‌های کلان ساخت‌وساز به بهره پایین نیاز دارند، و در صورت رشد نرخ‌ها، سرمایه‌گذاری در ساخت و فروش واحدهای جدید پرریسک خواهد شد.

نتیجه مستقیم این مسئله، کاهش عرضه در آینده و افزایش احتمال شکل‌گیری بحران در بخش اجاره یا تقاضای انباشته در بازار خواهد بود.

۴. بانک‌ها و سیاست‌های اعتباری سخت‌گیرانه‌تر

در شرایط افزایش نرخ بهره، بانک‌ها نیز سیاست‌های وام‌دهی را سخت‌گیرانه‌تر خواهند کرد. به‌طور مثال، ممکن است مبلغ وام کمتری نسبت به درآمد افراد اختصاص داده شود یا پیش‌پرداخت بیشتری برای دریافت وام مسکن لازم باشد. این موضوع، به‌ویژه برای افراد کم‌درآمد یا خوداشتغال، موانع بزرگی در مسیر ورود به بازار مسکن ایجاد می‌کند.

۵. بازار منطقه‌ای؛ چه مناطقی بیشتر آسیب می‌بینند؟

تجربه بازار املاک در دوران افزایش نرخ بهره در سال‌های ۲۰۲۲–۲۰۲۳ نشان داد که مناطقی با رشد سریع قیمتی و بدون زیرساخت کافی، اولین مناطقی هستند که با افت شدید قیمت مواجه می‌شوند. مناطق حومه‌ای که خریداران خانه اول در آن‌ها فعال هستند، بیشترین فشار را تجربه خواهند کرد.

در مقابل، مناطق با زیرساخت قوی، بازار اجاره پررونق و جمعیت پایدار، اگرچه تحت‌تأثیر قرار می‌گیرند، اما معمولاً افت قیمت کمتری را تجربه می‌کنند.

۶. آینده بازار مسکن در صورت افزایش نرخ بهره؛ سناریوی ترکیبی

با فرض افزایش نرخ بهره در نیمه دوم ۲۰۲۶، سناریوی احتمالی شامل موارد زیر خواهد بود:

• کاهش رشد قیمت یا حتی افت جزئی در بازارهای بزرگ (مثلاً سیدنی و ملبورن)

• فشار بر بازار اجاره به دلیل کاهش عرضه ملک‌های اجاره‌ای

• کاهش ساخت‌وساز و تأخیر در پروژه‌های جدید

• فشار بیشتر بر خریداران خانه اول و خانوارهای کم‌درآمد

• تمرکز سرمایه‌گذاران بر بازارهای باثبات‌تر مانند پرت یا آدلاید که هنوز ظرفیت رشد دارند

جمع‌بندی نهایی: برنامه‌ریزی آگاهانه، کلید موفقیت

بازار مسکن استرالیا ذاتاً پویاست و به‌شدت به متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است. افزایش دوباره نرخ بهره می‌تواند معادلات فعلی را به‌هم بزند و سرمایه‌گذاران ناآگاه را با زیان مواجه کند. اما درک دقیق از عملکرد بازار در گذشته، آگاهی از روندهای منطقه‌ای و تحلیل سناریوهای آتی، به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیماتی هوشمندانه و بر پایه داده بگیرند.

در پایان، می‌توان گفت که آینده بازار مسکن به سیاست‌های پولی، بودجه‌ای، زیرساختی و حتی نرخ مهاجرت بستگی دارد؛ و برنده کسی است که بتواند زودتر از دیگران مسیر این آینده را شناسایی کند.

در مجموع، بازار مسکن استرالیا در سال 2025 به مرحله‌ای رسیده که تصمیم‌گیری در آن بدون دانش به‌روز و تحلیل‌های دقیق می‌تواند پرریسک باشد. از یک‌سو کاهش نرخ بهره باعث افزایش تقاضا و تحریک قیمت‌ها شده و از سوی دیگر، عوامل متعددی نظیر سطح عرضه، قوانین مهاجرت، و شاخص‌های اقتصادی می‌توانند آینده بازار را دستخوش تغییر کنند.
برای سرمایه‌گذاران، خریداران و حتی مستأجران، پیگیری دقیق قیمت خانه و رفتار بازار در این مقطع زمانی، اهمیت زیادی دارد.

پاسخ به سوالات پرتکرار

نظر شما درباره آینده بازار مسکن استرالیا چیست؟

اگر سوالی دارید یا مایلید نظر خود را درباره تحولات 2025 در بازار مسکن مطرح کنید، خوشحال می‌شویم آن را در بخش کامنت‌ها بخوانیم و پاسخ دهیم.