تحلیل چالش‌های بازار مسکن ایران و راهکارهای دولتی برای کنترل قیمت‌ها

انحصار زمین در بازار مسکن طبق نظر کارشناسان بازار مسکن، به عنوان کلیدی ترین دلیل افزایش قیمت مسکن شناخته شده است. بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با چالش‌ها و موانع جدی روبرو شده است. برخی از این چالش‌ها به مشکلات زیرساختی و انحصاری زمین‌ها برمی‌گردد و بخش دیگر نیز به تصمیم‌گیری‌های دولت و نهادهای ذی‌ربط مرتبط است. این مقاله به بررسی مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن پرداخته و به تحلیل راهکارهای پیش رو برای بهبود شرایط بازار مسکن می‌پردازد.

سهم عوامل محتلف در افزایش قیمت مسکن

این جدول نشان می‌دهد که قیمت زمین به عنوان اصلی‌ترین عامل تأثیرگذار، بیش از 60 درصد قیمت نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد. هزینه‌های ساخت و ساز و عوارض شهری نیز بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را شامل می‌شود، در حالی که سود بنگاه‌ها و واسطه‌ها نسبت کمتری دارد. این آمار اهمیت اقدامات دولت و نهادهای ذی‌ربط را در کنترل انحصار زمین‌ها و کاهش قیمت آن نشان می‌دهد.

مشکلات انحصار زمین در بازار مسکن

انحصار زمین در بازار مسکن یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت و کاهش دسترسی مردم به مسکن مناسب است. این انحصار به معنای تسلط و کنترل برخی نهادهای دولتی و سازمان‌ها بر زمین‌های آماده ساخت است، که باعث محدود شدن عرضه و در نتیجه افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود. چنین شرایطی هزینه‌های ساخت مسکن را به شکل غیرمنطقی افزایش داده و امکان تأمین مسکن ارزان را از بسیاری از شهروندان سلب کرده است.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که حل مشکلات انحصار زمین نیازمند رویکردی جامع است، زیرا انحصار نه تنها به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود، بلکه باعث پیچیدگی‌های اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای نیز می‌شود. به‌علاوه، در برخی موارد این انحصار زمین با سیاست‌های سخت‌گیرانه در تخصیص زمین و جلوگیری از توسعه مناطق شهری همراه است، که این خود به عدم تعادل بازار و کاهش عرضه زمین مسکونی منجر می‌شود. برخی از راهکارهای کاهش اثرات انحصار زمین شامل آزادسازی زمین‌های غیرقابل استفاده و اصلاح قوانین مالکیت و عرضه زمین است. در نهایت، انحصار زمین چالشی است که نیاز به همکاری بین دولت، مجلس، و سایر نهادهای مرتبط دارد تا بتوان به راه‌حلی پایدار و مؤثر برای بهبود وضعیت بازار مسکن رسید.

تاثیر سیاست‌های تسهیل‌گر دولت بر بازار مسکن

یکی از انتظاراتی که از دولت می‌رود، تسهیل‌گری در عرضه زمین و کاهش محدودیت‌های قانونی برای ساخت و ساز است. در سال‌های گذشته، برخی از نهادها مانند وزارت راه و شهرسازی تلاش‌هایی در جهت کاهش این محدودیت‌ها و معرفی پروژه‌های مسکونی جدید انجام داده‌اند. به عنوان مثال، در دولت سیزدهم تصویب 57 شهر جدید و تخصیص دو دهم درصد از حریم شهری به ساخت‌وساز مسکن صورت گرفته است. به اعتقاد کارشناسان، ادامه این سیاست‌ها می‌تواند به کاهش قیمت مسکن و بهبود وضعیت اقتصادی کمک کند.

واقعی‌سازی قیمت مسکن؛ راهکاری برای خروج از بحران

واقعی‌سازی قیمت مسکن به معنای بازگرداندن قیمت‌ها به سطح منطقی و منطبق بر ارزش واقعی مسکن است که در شرایط فعلی بازار کشور، ضرورتی حیاتی محسوب می‌شود. به دلیل افزایش‌های بی‌رویه و غیرمنطقی قیمت زمین و ساختمان، قیمت مسکن از دسترس بخش قابل‌توجهی از مردم خارج شده است و بحران مسکن در حال شدت یافتن است. در این شرایط، واقعی‌سازی قیمت مسکن می‌تواند ابزاری برای کنترل و تعدیل نرخ‌ها، و فراهم کردن دسترسی عادلانه‌تر به مسکن باشد.

این اقدام نیازمند حذف واسطه‌های غیرضروری و نظارت دقیق بر قیمت‌گذاری است تا قیمت‌ها با شرایط واقعی بازار هم‌خوانی پیدا کنند. برای نمونه، مجلس می‌تواند با تصویب قانون «بهای تمام شده مسکن» به ایجاد شفافیت در هزینه‌های تولید مسکن و کاهش قیمت‌ها کمک کند. این قانون می‌تواند شامل مقرراتی باشد که دسترسی به زمین ارزان‌تر و تامین مالی مناسب‌تر برای ساخت مسکن را تسهیل کرده و در نهایت با کاهش هزینه‌ها، قیمتی عادلانه و مطابق با توان مالی خریداران ایجاد کند.

واقعی‌سازی قیمت مسکن همچنین با کاهش نقش واسطه‌های اقتصادی و حذف اقدامات انحصاری که توسط برخی نهادهای دولتی و خصوصی انجام می‌شود، می‌تواند بر تعدیل قیمت‌ها تاثیرگذار باشد.

نقش وزارت راه و شهرسازی در کنترل بازار مسکن

یکی از مسائل اساسی در مدیریت بازار مسکن (Housing market management) ، مسئولیت وزارت راه و شهرسازی در نظارت و اجرای قوانین مرتبط است. به گفته کارشناسان، قوانین مهمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و کنترل قیمت‌گذاری نیاز به اجرا و نظارت دقیق دارد. متأسفانه به دلیل عدم تکمیل پایگاه داده جامع املاک و اسکان، اجرای این قوانین به درستی انجام نمی‌شود. تکمیل سامانه املاک می‌تواند به جمع‌آوری داده‌ها و نظارت بیشتر کمک کند و سیاست‌های جدیدی در جهت عرضه و ساخت مسکن اعمال کند.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در حال حاضر نیاز به اصلاحات اساسی و سیاست‌گذاری‌های جدید دارد. با توجه به آمارهای ارائه شده و نظرات کارشناسان، می‌توان گفت که انحصار زمین و عدم دسترسی به منابع مالی مناسب دو عامل اصلی در افزایش قیمت مسکن هستند. دولت و مجلس می‌توانند با اجرای سیاست‌های شفاف، واقعی‌سازی قیمت‌ها و تسهیل‌گری در عرضه زمین، به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کنند.

سوالات پرتکرار خریداران مسکن